Tôi làm nhân viên văn phòng,ốntriệuđồngcónênđầutưđấtvùngvenSàiGòsoi cau mb thu nhập khoảng 15 triệu đồng một tháng. Hiện tôi có khoản tiền tích lũy khoảng 900 triệu đồng, nhà ở cùng bố mẹ tại TP HCM. Thu nhập vừa đủ trang trải cho gia đình ba người. Tôi không muốn gửi tiết kiệm mà muốn đầu tư, tuy nhiên chưa biết lựa chọn kênh nào. Tôi đang tính lấy 900 triệu đồng mua đất ở vùng ven Sài Gòn.

Mong chuyên gia tư vấn thời điểm này có nên đầu tư đất vùng ven Sài Gòn và tôi cần lưu ý gì?

Độc giả Văn Trường

Chuyên gia tư vấn:

Vì khoản thu nhập 15 triệu đồng mỗi tháng vừa đủ trang trải cho gia đình và không có dư, nên số tiền tích lũy 900 triệu đồng là tổng số vốn đầu tư tối đa của bạn.

Với số vốn này, bạn gần như không thể đầu tư bất động sản quận, huyện ven Sài Gòn, nhất là những sản phẩm đảm bảo an toàn về pháp lý. Tại những khu vực như Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè (giáp Long An), Cần Giờ, Long Phước (TP Thủ Đức), một số ít đất thổ cư lâu năm với diện tích dưới 50 m2, giá không dưới 1,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, vị trí sẽ ở trong ngõ, hẻm nhỏ, hạ tầng tiện ích xuống cấp và môi trường sống thiếu tiện nghi.

Nếu lựa chọn những khu mới được phân lô, trừ khu vực quận 9 còn có những lô đất diện tích 50 m2, còn lại phần lớn các lô diện tích từ 80 m2. Đơn giá trên mét vuông ở các khu mới phân lô cũng cao hơn các khu dân cư lâu năm. Bạn sẽ phải chi ít nhất 1,6 tỷ đồng để mua một mảnh đất.

Trong trường hợp vay thêm ngân hàng để có số vốn khoảng 2 tỷ, bạn sẽ có nhiều lựa chọn hơn ở cả các quận, huyện vùng ven Sài Gòn và các tỉnh vệ tinh. Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính ngay từ đầu không phù hợp với bạn.

Trường hợp không vay, bạn có thể tìm phân khúc đất nền khoảng một tỷ đồng ở các tỉnh vùng ven Sài Gòn như Long An, Tây Ninh hoặc Đồng Nai (khu vực Nhơn Trạch, cách phà Cát Lái 5 km). Tuy nhiên bất động sản sẽ nằm ở những khu dân cư còn thưa thớt. Bạn sẽ mất nhiều thời gian khảo sát, tìm kiếm để có lựa chọn tốt.

Số vốn này cũng có thể vừa đủ và có nhiều lựa chọn hơn với loại hình đất vườn ở vùng ven Sài Gòn. Một số nhà đầu tư chấp nhận mạo hiểm "ôm" đất vườn lâu năm với kỳ vọng có chuyển biến về hạ tầng, quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư, thu lợi nhuận chênh lệch.

Tuy nhiên cuộc chơi này phù hợp cho những nhà đầu tư trường vốn vì tốc độ thanh khoản rất chậm, phù hợp với khẩu vị dài hạn từ 5-10 năm. Trường hợp nhà đầu tư vốn mỏng sẽ gặp nhiều rủi ro nếu "all-in" tất cả tài sản đang có. Ví dụ lô đất nằm trong trường hợp quy hoạch hoặc không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng nghĩa với không có lợi nhuận, thậm chí thua lỗ. Bạn sẽ phải chuyển hướng sang trồng trọt, chăn nuôi trên mảnh đất đó hoặc chấp nhận bán lỗ. Loại hình này có tốc độ thanh khoản kém nên khi cần tiền gấp, bạn cũng khó bán được trong thời gian ngắn nếu chưa có chuyển biến thuận lợi về quy hoạch.

Số tiền 900 triệu đồng là toàn bộ tài sản bạn tích lũy được đến thời điểm này. Thay vì chấp nhận rủi ro để gia tăng nhanh tài sản, bạn nên ưu tiên việc giữ tiền an toàn. Bởi những nhà đầu tư vốn ít, thiếu kiến thức, kinh nghiệm cùng với sự nôn nóng do hiệu ứng FOMO sẽ dễ rơi vào "bẫy" mua bất động sản không đảm bảo pháp lý. Ví dụ, mua bán bằng hợp đồng viết tay, mua nhà xây trái phép trên đất nông nghiệp, mua đất sổ chung nhiều người, thậm chí đầu tư dự án ma.

Thời điểm này, thị trường vẫn đang trầm lắng, bạn có thể dành một năm để trau dồi thêm kiến thức, kinh nghiệm về đầu tư bất động sản, tìm hiểu thị trường, gặp gỡ nhiều môi giới và lựa chọn phân khúc phù hợp.

Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia bất động sản độc lập